winetutor.info
Главная

Рекомендации по составлению районных схем зонирования

Рекомендации по составлению районных схем зонирования

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
КАФЕДРА МАРКЕТИНГА

Учебно-методическое обеспечение курса
профессионального обучения
оценщиков земли и недвижимости
ВЫПУСК № 9
А.В. Севостьянов
Массовая оценка городских земель
в составе работ по городскому кадастру

МОСКВА
2001

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические и практические аспекты стоимости земель поселений

2. Классические методы оценки земель поселений

3. Методы кадастровой оценки земель поселений

4. Локальные характеристики земельных участков и их учет при ГКОЗ поселений

5. Последовательность оценки кадастровой стоимости земельного участка с учетом локальных характеристик

6. Практический пример применения методических рекомендаций по дифференциации удельного показателя кадастровой стоимости земель малого поселения

Литература

ВВЕДЕНИЕ

Основой налогообложения недвижимости является кадастровая оценка последней. Кадастр, как известно, является банком данных в семантическом и картографическом отображении, сформированным как система информации о территории, материальных элементах, населении, инфраструктурах и других характеристиках населенного пункта. Эта система информации позволяет органам местного самоуправления осуществлять принятие управленческих решений, направленных на устойчивое развитие поселений и межселенных территорий.

Этот банк данных (система информации) представляет собой совокупность ряда подсистем, одна из которых - подсистема кадастровой оценки. Данная подсистема должна содержать оценочные модели, стоимостные показатели земель и других материальных элементов населенного пункта, обусловленные физическими, социальными, политическими (административными, юридическими) и экономическими факторами.

Кроме того, подсистема кадастровой оценки должна позволять модифицировать стоимостные показатели при возникновении изменений в любой из подсистем кадастра или во всей системе. Эта модификация может быть от незначительной корректировки оценочной модели и показателей, до полного обновления оценочной модели через некоторый промежуток времени.

Результат кадастровой оценки - кадастровая стоимость недвижимости - основа для налогообложения. В этом результате заинтересована администрация и она ее проводит. Поэтому кадастровая оценка выполняется в интересах администрации и является по сути административной оценкой, а полученная в результате такой оценки кадастровая стоимость является директивной или нормативной стоимостью.

Наиболее явно это проявилось при оценке городских земель в современных российских условиях, когда после принятия в 1991 году Закона РФ "О плате за землю" администрация каждого городского поселения обязана была осуществить ценовое зонирование территорий своего поселения для целей налогообложения. Разработанные схемы зонирования выполняли и продолжают выполнять поставленную задачу - регулирование величин платежей за пользование земельными участками в зависимости от их местоположения в границах населенных пунктов. Примерно с конца 1996 года начался второй этап осуществления оценочного зонирования территорий городских поселений. То есть возникла необходимость корректировок, а в некоторых случаях и обновления, существующих схем ценового зонирования. Наконец, в связи с Постановлением Правительства РФ к 2002 году должна быть завершена кадастровая оценка всех земель РФ. Это можно назвать третьим этапом кадастровых работ по оценке земельных ресурсов.

В этой связи представляется уместным остановиться на некоторых вопросах формирования стоимости земли в процессе осуществления кадастровой оценки и привести основные положения Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП), в соответствии с которой в настоящее время проводятся работы по массовой оценке земель поселений на всей территории России. Указанная Методика предлагает, по мере необходимости, выполнять дифференциацию кадастровой стоимости земель малых поселений рекомендуя для этого использовать Методические рекомендации по дифференциации ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа. Данные методические рекомендации определяют относительную ценность земель поселений, используя экспертный градостроительный анализ и анализ рыночных показателей отдельных сегментов городского рынка недвижимости. Данная методические рекомендации активно применялись при ценовом зонировании многих городов РФ. В частности, они использовались автором при выполнении ценового зонирования таких городов как: Казань, Смоленск, Нижнекамск, Елабуга, Королев, Переславль-Залесский, Мирный, Салехард и др. По данной методике (с некоторыми коррективами) работали: ВНИЭТУСХ, РосНИИземпроект, Кадастровая палата г. Смоленска, Земельный комитет г. Владикавказа и др. Методика преподавалась в 1999-2000 гг. на курсах повышения квалификации специалистов территориальных органов Госкомзема России "Оценка стоимости земельных участков. Кадастровая оценка" в учебно-научном центре "Земля" РАГС при Президенте РФ.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

В связи с эффективным использованием городских земель можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель. Подобное управление возможно лишь при надлежащей регистрации сведений о земле в соответствующей информационной системе, кадастре - систематизированном своде сведений, состоящим из карт, отражающих местоположение всех земельных участков и их размер, и текстового описания их характерных особенностей, в том числе стоимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества. К ним относятся:

Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: 1) рост, 2) зрелость (стабильность), 3) упадок (ухудшение), 4) обновление (возрождение)

Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз его развития.

Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами. То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его архитектурно-строительными и финансово-эксплуатационными характеристиками.

В отличие от стоимости на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом.

Рассмотрим далее социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей.

Земля (земельные ресурсы) - часть природы. В человеческом обществе земля - средство производства. Будучи средством труда, земля одновременно является предметом труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Как средство производства, земля имеет ряд особенностей, самым непосредственным образом влияющих на оценку недвижимости: не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; незаменима другими средствами производства; обладает постоянством местоположения; не изнашиваема при правильном использовании; территориально разно качественна; наличие специфической полезности каждого конкретного земельного участка; в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все полезные качества земли, в первую очередь - плодородие; практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает, в основном, в качестве пространственного операционного базиса. Поэтому земля неразрывно связана с объектами на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Как средство производства земля является одним из главных богатств общества, обладание которым определяет имущественное и социальное положение различных слоев и групп населения. Возникли и существуют многообразные социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей (сдача в аренду или в наем, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т.д.), образующие в совокупности систему земельных отношений.

Главнейшим элементом земельных отношений является земельная собственность. Согласно ст. 212 ГК РФ "в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности". Субъектами права собственности могут быть граждане (физические лица), юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Формы собственности определяют другой важнейший аспект земельных отношений - формы управления земельными ресурсами, то есть системы социальных, экономических, политических, правовых и административных мер в связи с организацией использования земельных ресурсов в интересах общества в целом.

Чтобы рассмотреть эти отношения применительно к городским землям обратимся к градостроительному регламенту. Основным документом его является Градостроительный кодекс РФ.

Градостроительным кодексом РФ (введен в действие в мае 1998 г. №73-ФЗ) градостроительная деятельность определяется как деятельность в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений. При этом под объектами недвижимости понимаются объекты, определенные абзацем первым пункта 1 статьи 130 ГК РФ.

Участниками градостроительной деятельности являются государственные органы, органы местного самоуправления, физические и юридические лица. Сущностью этой деятельности является: обеспечение благоприятных условий проживания населения.

Объектами градостроительной деятельности являются любая территория РФ или часть ее, а также объекты недвижимости и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях.

Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий. Подземное и воздушное пространства в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений находятся в ведении органов местного самоуправления, за некоторыми исключениями.

Градостроительная деятельность регламентируется:

Данные градостроительные уставы вводят градостроительные регламенты, то есть, совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях и допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. Зоны образуются в результате зонирования - деления территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В пределах каждой зоны устанавливается разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, то есть использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, или ограничения на использование указанных объектов и сервитуты.

Экономические взаимосвязи между собственниками земли и её пользователями характеризуются рентными отношениями. Рента - это доход, не связанный с предпринимательской, производственной деятельностью и регулярно получаемый в форме процента с предоставляемого в ссуду капитала, землевладельцем в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Земельная рента - регулярный доход собственника земли, в котором реализуется собственность на землю.

Таким образом, земля представляет собой некий объект, в отношении которого частные лица или общины имеют права собственности и права пользования, который может быть продан и подлежит налогообложению и который представляет собой основу для экономического производства.

Налоговая политика является решающей для городского хозяйства. В рыночной экономике доходы могут извлекаться благодаря четырем факторам производства: труду, капиталу, управлению (предпринимательской деятельности) и земле. Факторы и их компенсация из полученного дохода представлены в таблице.

Факторы производства и их компенсация

Факторы производства Компенсация Труд (трудовые ресурсы) Зарплата Капитал (деньги или то, что покупается за деньги) Проценты, дивиденды Управление (предпринимательская деятельность) Прибыль Земля Рента

 

Территория города, как правило, фиксирована (изменяться может за счет других административных единиц). Труд достаточно мобилен. Капитал сильно мобилен. Предпринимательство расцветает и угасает вместе с подъемом и исчезновением возможностей. Поэтому в рыночной экономике платежи, которые должны быть сделаны для привлечения и развития последних трех факторов, в основном, не подлежат контролю со стороны города. То есть, развитие города в сфере труда, капитала и предпринимательства достигается, в основном, благодаря превращению города в место привлечения большинства из этих факторов, для чего в качестве рыночных механизмов используются ставки заработной платы, проценты и прибыль.

Отсюда ясен вывод: налоговая политика является решающей для городского хозяйства. Так как налоги на заработную плату, капитал и предпринимательство снижают заинтересованность в их увеличении, город, стремящийся к развитию, должен минимизировать налогообложение зарплаты, процентов с капитала и прибыли и сосредоточить свои налоги на земельных ресурсах, которые не имеют возможности сокращаться. В этом случае город будет испытывать приток рабочей силы, капитала и предпринимательства, повышая тем самым земельную ренту, взимаемую в пользу общества без сдерживания своего развития. Приток капитала крайне важен для городского развития: когда капитал в достатке - труд и земля более производительны, а следовательно, тем выше заработная плата и рента.

Западные специалисты по налогообложению недвижимости считают, что "городская рента" слагается из трех основных источников:

Как видим, в странах с рыночной экономикой развитие города происходит в значительной мере за счет земельной ренты. Отсюда вытекает сложнейшая и важнейшая обязанность городских органов управления - максимально эффективно использовать городские земли и создаваемую ими ренту.

В основе формирования стоимости городской территории можно проследить несколько рентных теорий.

Кратко изложим марксистскую теорию образования земельной ренты. По Марксу в рыночной экономике земельная рента образуется в двух нормальных формах: абсолютная рента, которая вытекает из частной собственности на землю и отражает показатели органического строения капитала отрасли (любая отрасль народного хозяйства использует землю в качестве пространственного операционного базиса, образуя тем самым минимальную отраслевую ренту) и дифференциальная рента, являющаяся результатом удорожания земельного участка вследствие его более или менее удачного расположения в системе города и в природной среде.

В первой половине 19 века была сформулирована теория ренты доступности. Анализируя участие размещения и местоположения в формировании стоимости фон Тюнен пришел к выводу, что транспортные затраты напрямую влияют на формирование стоимости. В начале 20 века экономисты-урбанисты адаптировали эту модель к городской земле. Исследовав вопросы распространения автомобиля и процессы заселения урбанизированных территорий эти экономисты переформулировали теорию ренты доступности, которая до сих пор активно используется экономистами в управлении рынком жилья и земельным рынком (Г. Поляковски, Жилищная экономика, М.: Дело, 1996)

Теория ренты внешних факторов анализирует влияние на стоимость земли внешних факторов: урбанистических и социальных. Базируясь на широком круге исследований 60-х годов, проведенных экономистами - градостроителями многих развитых стран (Андерссон, Ломбардини, Кампос и др.) в том числе и в СССР (Кабакова, Сегетдинов), была сформулирована теория урбанистических внешних факторов, по которой формирование стоимости городской территории основывается на гомогенности жилых районов с точки зрения физических и социальных факторов.

Наконец, теория сегментации рынка недвижимости отражает возникновение и наличие скрытых рынков недвижимости (земельных участков) с момента проявления нарушения равновесия рынка аренды, или обнаружения диспропорций между качеством и количеством спроса и предложения, возникающих вследствие разнообразия спроса и ограничения свободы доступа пользователей в определенные сферы рынка. То есть не существует единый в обычном понимании городской рынок недвижимости, а есть множество ситуаций, определяющих формирование цен на недвижимость в городе и существование множества скрытых рынков, являющихся одновременно автономными и связанными между собой. Например, земельный рынок можно рассматривать как два сегмента:

  1. участки свободные от застройки,
  2. участки застроенные; или как 9 сегментов:

или как 9 сегментов:

  1. земли сельскохозяйственного использования,
  2. земли открытых незастроенных пространств (рекреации, туризм, охота, рыбалка),
  3. незастроенные земли городов и пригородной зоны (ближайшая периферия) в перспективе с возможностью использования под застройку,
  4. застроенные или отведенные под застройку городские земли,
  5. земли, занятые односемейными жилыми домами с приквартирными участками,
  6. участки многоквартирной многоэтажной застройки,
  7. участки коммерческой и промышленной собственности,
  8. участки собственности (недвижимости) различных инфраструктур,
  9. земли, предназначенные под застройку на условиях передачи в аренду.

Возможна и другая классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Ясно, что в каждом из названных рынков будет формироваться своя собственная стоимость объектов недвижимости.

Подводя итог данному краткому анализу различных теорий рент, можно сказать словами Маркса следующее. Рента есть экономическая реализация земельной собственности, юридической формы, в силу которой различным индивидуумам принадлежит исключительное владение определенной земельной площадью. На практике все, что арендатор платит земельному собственнику (в нашем случае городу, государству) в форме арендных денег за разрешение использовать землю, выступает, естественно, как земельная рента. Из каких бы составных частей ни складывалась эта плата, для нее с собственно земельной рентой обще то, что она определяет стоимость (цену) земли, которая есть не что иное, как капитализированный доход от сдачи земли в аренду. В то же время, предупреждает Маркс, рента не может быть выведена в обратном порядке от стоимости (цены) земли. Однако, с этой формулировкой Маркса практика земельного налогообложения не согласилась и большинство стран определяют ставки земельного налога и арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка. По этому же пути пошла и Россия. Достаточно вспомнить, что нормативная цена земли, согласно правительственному постановлению должна определяться как 75% - ная величина от рыночной стоимости.

Рассмотренные теории земельной ренты подводят нас к необходимости понимания основных градостроительных принципов, положенных в основу архитектурно-планировочной композиции каждого поселения, поскольку они, наряду с другими факторами (такими, как доступность, особенно расстояние до работы и мест получения различных услуг, качество городской среды, застройки, насыщенность рынка недвижимости, социальная иерархия городского пространства - престижные и деградирующие с социальной точки зрения районы), являются определяющими в образовании стоимости недвижимости как в границах поселения, так и в зоне его непосредственного влияния.

Для этого кратко остановимся на местоположении населенных пунктов и особенностях формирования их архитектурно-планировочной структуры.

Поселения возникают на благоприятных с точки зрения топографии местах, там где есть природные ресурсы и источники сырья, где можно получить коммерческие выгоды (производство различного назначения, промышленность, транспортные услуги, санаторные и оздоровительные услуги, оказание широкого круга услуг окружающим территориям и т. д.).

Как проектная деятельность градостроительство предполагает территориальное планирование развития поселений путем размещения на территории поселений зон для производства, жилья, общественных центров, мест отдыха; создания системы связей между ними; структурной организации каждой из зон; размещения материальных элементов соответствующего назначения в каждой из зон. Планировка поселений подчиняется некоторым общепринятым градостроительным принципам:

а) функциональное зонирование - разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции: труд, общественная жизнь, быт, отдых. Сущность градостроительства - в его функциональной природе. В основе зонирования лежат важнейшие социальные категории: быт (жилище), отдых и труд. Жилище - размещается на лучших участках, в селитебной зоне городов, отдых - рекреации близ городов, труд - специальные зоны, независимо, но тесно и удобно связанные с жилищем.. При взаимном размещении зон выполняется ряд требований санитарно-гигиенического характера, например, направление господствующих ветров - от жилья на производство; жилая зона размещается выше по рельефу, нежели производственная и т.д. Расстояние между жилой застройкой и промышленными предприятиями, коммунально-складскими территориями и прочими производствами (санитарно-защитная зона) определяется классом вредности предприятий.

б) город как единое целое. Ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе. Планировочная структура определяется их рациональным взаимным расположением и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей поселения, чередованием жизненных циклов быта, отдыха и труда. В состав всех функциональных зон города включаются зеленые насаждения. Единство архитектурно-планировочной структуры, не в последнюю очередь, достигается путем равномерного размещения зеленых насаждений, объединения всех видов насаждений в непрерывную целостную систему. Зеленые насаждения способствуют оздоровлению городской среды, создают благоприятный для проживающих микроклимат, защищают жителей и их жилые помещения от пыли, шума, солнечной радиации, обладают высокими эстетическими качествами в случае размещения их согласно проекту благоустройства.

в) создание системы взаимосвязанных общественных центров, для каждого из которых характерны собственные функции: общегородской - планировочного (жилого) района - промышленных районов и зон отдыха - местного значения (микрорайонные, квартальные). Назначение общественных центров: создать населению соответствующий уровень культурно-бытового обслуживания; выступить в роли сферы общения (собрания, союзы, клубы, общества и пр.), явиться архитектурным ансамблем; сформировать социальную инфраструктуру города.

г) транспортно-планировочная организация города. Это - улично-дорожная сеть. Ее роль в селении организовать удобные и короткие пешеходные и транспортные связи между всеми функциональными зонами поселения; быть каркасом всей планировочной организации поселения, объединяющим последнее в целостный функционально-планировочный комплекс; создать архитектуру поселения.

г) поселение - как развивающаяся структура. При разработке архитектурно-планировочной структуры поселения необходимо закладывать в нее способность к совершенствованию и возможность гибко реагировать на непредвиденные коррективы в темпах, характере и параметрах развития. В этой связи речь идет о резервных территориях, а также ряде планировочных приемов (например, линейная структура).

д) город в системе расселения. Поселение - часть системы населенных мест. Система населенных мест или групповая система населенных мест - это рациональная пространственная организация группы поселений разной величины и профиля в природно-ландшафтной среде, основанная на их взаимодействии во всех социальных сферах, связях населения, совместном использовании межселенных территорий и общности планировочной структуры. Поэтому архитектурно-планировочная структура проектируемого поселения - производное от внутренних взаимосвязей между элементами поселения и от внешних его связей в системе расселения, в силу чего одно неотделимо от другого.

Все принципы и требования градостроительного проектирования ориентированы на заботу о жизни людей. Все действующие нормы и правила построены на этой идее: для размещения жилищного строительства отводят участки с наиболее благоприятными естественными и санитарными условиями - вблизи рек, водоемов, массивов зеленых насаждений. Однако, заботясь о человеке учитывают и правила экологического характера - требования охраны окружающей среды.

Краткое рассмотрение основных положений градостроительства подводят нас к пониманию основополагающего влияния на стоимость недвижимости её местоположения. Местоположение: соответствие физических параметров земельного участка принятому в данном районе типу землепользования и его близость к экономической среде. Все объекты собственности идентифицируются по местоположению и юридическому описанию. Местоположением недвижимости является ее физическое местонахождение, постоянное место расположения объекта собственности.

2. КЛАССИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Массовая оценка и оценка единичных объектов недвижимости. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую и единичных объектов земельной собственности. Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка. Но принципиальная разница тем не менее имеется: она заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной работы по оценке. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для целей налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности есть оценка конкретного объекта собственности на конкретную дату, которая выполняется, как правило, небольшим количеством персонала и в которой проводится анализ и принимается решение всего одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В то же время, при индивидуальной оценке для каждого конкретного участка проводится свой специфический анализ рынка и разрабатывается одна или несколько оценочных моделей.

Следует различать термины "земля" и "земельный участок", которые используются в разном значении. Термин "земля", как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности или значительных земельных массивах. Термин "земельный участок" означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Проект земельного кодекса РФ, принятый Госдумой, дает следующее определение земельному участку: "Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Правовой статус земельного участка включает в себя: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. ... Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки".

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка, то есть

Ст.з. = (Дв-Изд.)/ Кк ,

где Ст.з. - стоимость участка земли;

Дв - действительный или потенциальный валовой доход;

Изд. - ожидаемые издержки;

Кк - ставка (коэффициент) капитализации.

В западной практике оценивания единичных объектов собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы оценки, которые приняты на вооружение и отечественной практикой. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные или аналоговые; доходные или будущей прибыльности; нормативные или затратные. Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков.

Сравнительные методы оценивания. Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка практика западных оценщиков наиболее часто использует метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, рельеф, экономические условия и т.д.).

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.

К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Данный метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах; затем определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие более-менее развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

Доходные методы оценивания. К доходным методам при оценке земельных участков следует отнести прежде всего метод капитализации земельной ренты и метод остатка.

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в стоимость земельной собственности.

Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.

Затратные методы оценивания. Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. (Остаточный принцип использован и в официальной Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, в соответствии с которой в настоящее время оцениваются земли поселений РФ). Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции.

Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков различного функционального назначения, сравнительно небольших по площади, с расположенными на них объектами недвижимости, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий.

Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным. Ведь в их составе на данный момент мы не в состоянии подобрать достаточного количества проданных или переданных в аренду земельных участков для использования метода сравнения продаж, или получить потоки доходов, которые позволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса. А это большинство производственных зон населенных пунктов России.

Решение поставленной задачи видится в использовании нормативных методов оценивания. Данные методы относятся к классу затратных. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон "О плате за землю" предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений в период становления и развития земельного рынка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 нормативная цена земли "... ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. ... Нормативная цена земли ... не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения". Следовательно, нормативная цена земли должна явиться результатом массовой оценки.

Однако, трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением также очевидны: отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Особенно это касается, как уже отмечено выше, земельных участков промышленных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому, на современном этапе развития данного рынка недвижимости представляется вполне логичным при оценивании участков промышленного назначения использовать в качестве практического руководства Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", согласно которому, выкупная цена при продаже земельных участков, на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Массовая оценка для определения базовой (нормативной) стоимости земельного участка. Территориально-пространственное планирование на территории поселения представляет собой процесс распределения ресурсов, особенно земельных, направленный на достижение максимальной эффективности их использования без нанесения ущерба окружающей среде и благосостоянию граждан, проживающих на данной территории. В любой стране осуществляются такие стратегии планирования и развития городов, которые направлены на совершенствование инфраструктуры и оздоровление окружающей среды. Происходит это в результате усовершенствования зданий и инженерных коммуникаций, а также разрешений на изменение характера землепользования. Как правило, это влечет за собой повышение стандарта проживания и, как следствие этого, повышение стоимости недвижимости, в первую очередь, земельных участков. Повышение стоимости земли и связанной с ней недвижимости увеличивает налоговые и арендные платежи, приводит к перераспределению землепользований, увеличивает поступления в городской бюджет и позволяет дальнейшее развитие инфраструктур города.

Когда речь идет о налогообложении земельного участка равно как и другой недвижимости, то стоимость объекта недвижимости определяется в процессе массовой оценки. В мировой практике такая оценка базируется на анализе статистики продаж. Происходит это так. В кадастре содержится информация о единицах недвижимости (площадь земельного участка, характер его использования и т.д.), информация о зданиях (использование, размеры, год постройки, качество и т.д.) и прочем недвижимом имуществе. Здесь же или в другой базе данных есть информация о стоимости разных видов недвижимого имущества в тех или иных районах, а также оценочная модель. Используя информацию кадастра в оценочной модели можно рассчитать стоимость практически для всех видов недвижимого имущества. Такой расчет осуществляется, как правило, с использованием персональных компьютеров. Если вид недвижимости не вписывается в оценочную модель, корректировка стоимости осуществляется вручную. Наиболее важным в процессе массовой оценки недвижимости для целей налогообложения является сбор и обновление содержащихся в регистрах кадастра данных. Новые данные поступают из муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимого имущества и прочих организаций.

Массовая оценка для целей налогообложения производится для всех единиц недвижимого имущества, подлежащих налогообложению, в том числе для зданий, находящихся во владении лиц, не являющихся собственниками земельного участка. Поскольку разные факторы неодинаково влияют на стоимость различных видов недвижимости, поскольку разные виды недвижимости облагаются разными налогами и для них используются разные оценочные модели. Следовательно, для выполнения массовой оценки необходимо осуществить классификацию недвижимого имущества. Например, в Швеции существует такая классификация объектов по видам недвижимости:

Для каждого вида недвижимости составляются свои карты оценки земли.

Далее производится деление территории на оценочные зоны. Стоимость недвижимости различается в зависимости от ее расположения в различных частях города. Это показывается на карте путем нанесения на нее различных географических ареалов, внутри которых стоимость недвижимого имущества имеет близкие величины. Подобные географические ареалы, получили название оценочных зон. Оценочная зона - это территория, в пределах которой стоимость данного вида недвижимости примерно одинакова. Зоны отражаются на карте. Внутри зоны базовая стоимость может быть определена на одну физическую единицу сравнения (кв.м, сотка), одну или несколько экономических единиц сравнения (1, ..., n базовых участков. Например, площадью 600 кв.м; площадью 1200 кв.м; площадью 3000 кв.м). Для объектов недвижимости, отличающихся от базовых условий лучшими характеристиками (привлекательностью, живописностью или иными) или худшими, применяются повышающие или понижающие поправочные коэффициенты. Например, для земельного участка, расположенного на берегу живописного озера или реки, такой поправочный коэффициент будет равен 2.0, для участка в живописной местности, но без водного источника - 1.5, для участка вблизи производственного объекта, рядом с санитарно-защитной зоной последнего, - 0.8 и т. д. Величины базовой стоимости участков представляются, как правило, в виде специальных таблиц.

Когда подготовлены карты для всех видов недвижимости, на них отражена рыночная стоимость недвижимости и она относится ко всей недвижимости в целом. Поэтому, чтобы определить цену земли, необходимо из общей цены продажи вычесть цену здания. Поскольку наиболее представительной является рыночная информация по жилым односемейным домам, то цена земельного участка чаще всего определяется именно по данному виду недвижимости.

Оценочная зона не обязательно должна представлять собой единый географический ареал. В разных частях города могут быть территории с близкими значениями стоимостей и все эти территории должны быть отнесены к одной и той же оценочной зоне.

Количество оценочных зон, на которые та или иная территория должна быть разделена, зависит не только от ее размера, но также и от того, насколько значительны различия в рыночной стоимости недвижимости, расположенной в ее границах.

В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость той или иной недвижимости для целей налогообложения. Величина базовой стоимости составляет 75% от величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточное количество случаев продаж. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5 - 6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов.

Вместе с тем, зарубежная практика выполнения такой оценки показала, что во многих случаях количество продаж в оценочных зонах ограничено, что не позволяет применять статистические методы. В таких случаях она рекомендует использовать знания и опыт оценщика для того, чтобы определить различия в стоимости в разных зонах. То есть речь идет о выполнении экспертной оценки. Это очень характерно для России, где в подавляющем большинстве поселений оценку, основанную на статистике рыночных продаж провести невозможно из-за отсутствия не только качественной, но и количественной информации. И в этой связи одним из возможных решений поставленной задачи становится экспертная оценка, основанная на градостроительном подходе.

3. МЕТОДЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной информации в соответствии с Методикой ГКОЗП является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования.

Математический аппарат, применяемый в Методике, - факторный анализ и кластеризация, которые реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения (СПО).

Метод главных компонент позволяет количественно оценить параметры используемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта.

В основу процедуры кластеризации положена предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет априорно предположить и об общности критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).

Результатом кластеризации объектов ГКОЗП является список административных районов, поселений по кластерам и диаграмма их распределения в информационном пространстве двух наиболее информативных факторов. Автоматизированно происходит выбор тестовых объектов, являющихся центрами полученных кластеров. В специальном программном обеспечении также предусмотрен интерактивный выбор центра кластера (интерактивный выбор типичного поселения осуществляется экспертно, исполнителями работ с учетом развитости рынка недвижимости, доступности ценовой информации). При этом ограничивающим критерием является условие, что тестовое поселение не должно далеко отстоять от основной группы поселений - не должно находиться на краю кластера.

В соответствии с Методикой ГКОЗП работы ведутся по двум технологическим линиям (ТЛ). По первой ТЛ проводится расчет кадастровой стоимости земельных участков в поселениях с численностью населения 10000 человек и более. По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей менее 10000 человек.

Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов функционального использования земель:

- земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

- земли под домами индивидуальной жилой застройкой;

- земли дачных и садоводческих объединений граждан;

- земли гаражей и автостоянок;

- земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

- земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

- земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;

- земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

- земли под военными объектами;

- земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

- земли сельскохозяйственного использования;

- земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

- земли под обособленными водными объектами;

- прочие земли поселений.

В зависимости от местных условий оцениваемого поселения данный перечень может быть расширен или сокращен.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P = Sзем.уч. (Pпосi + Pсделкиi) Кцi,

где:

Sзем.уч. - площадь земельного участка (кв.м);

Pпосi -линейная функция от факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделкиi - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

Кцi - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера.

По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в поселении - центре кластера распространяется на те поселения данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.

При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:

Рсделкиn = Sn P1 Пхi,n,

где:

Рсделкиn - цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));

Sn - общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;

Р1 -базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб/кв.м.;

Пхi,n -совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.

Решение системы уравнений (по вышеприведенной формуле) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному рынку в многоквартирных жилых домах приведение всех квартир к типичной осуществляется следующим образом:

Робъекта = bk-1ПКкач.k,n,

где:

Робъекта -стоимость единицы площади объекта сделки - квартиры (руб./кв.м);

ПКкач.k,n - совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки, так и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).

Ккач.k,n - значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта сделки (например: при свойстве "материал стен" Ккач. для признака "панельные стены" равен 0,5, а для признака "кирпичные стены" - 0,3 и т.п.).

Объект сделки, для которого все коэффициенты качества (Ккач.k,n) равны единице признается типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения в целом.

СПО позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства типичного объекта и коэффициента износа типичного объекта методом "извлечения" рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) под типичным объектом.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Piц), осуществляется по следующей формуле:

Piц = Рi · Кцi,

где:

Pi - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Кцi - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (Кiц) по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

Кцi = Qцi / Qi,

где:

Qi - показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Qцi - показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием "метода анализа иерархий".

По второй технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых поселениях с численностью населения менее 10000 человек. Эти поселения рассматриваются как точечные объекты. На территории административного района с учетом результатов кластеризации поселений на территории субъекта федерации выделяются тестовые поселения - центры кластеров. Для них определяется базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель по результатам обработки данных по сделкам с объектами недвижимости в таких поселениях. Затем проводится анализ ценообразующих факторов по поселениям - центрам кластеров (как тестовым, так и отличным от тестовых) и рассчитываются коэффициенты влияния ценообразующих факторов (коэффициенты относительной ценности территории) для всех поселений кластеров, включая тестовый. Для поселений со сложной планировочной структурой проводится дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием коэффициентов градостроительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

Предлагаемые методические рекомендации по дифференциации относительной ценности территории поселения, используемые при выполнении ценового зонирования, основаны на градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте, размерах затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных в свое время институтами Госгражданстроя, основных градостроительных принципах, заложенных в действующих градостроительных регламентах, категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных законодательством РФ.

Методические рекомендации предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

Первое - разбиение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации её.

Второе - установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков и количественных значений данных факторов.

Третье - установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.

Четвертое - расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.

Пятое - оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам.

Шестое - перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

Седьмое - увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки).

При выполнении работы следует использовать следующие графические и текстовые материалы:

а) топоплан или карту города в масштабе 1:10000 или 1:25000 в зависимости от общей территории города (поселка) на бумажном носителе или электронную карту. Последняя должна быть, кроме того, выполнена на бумажном носителе для лучшего анализа градостроительной ситуации при выполнении работы. На плане должен быть показан рельеф и выполнена актуализация ситуации с учетом последних изменений в застройке, пусть даже с низкой степенью точности;

б) проект городской черты и разработки к проекту установления городской черты. Городская (поселковая) черта должна быть нанесена, так как ценовое зонирование выполняется на всю территорию города в пределах городской черты;

в) генеральный план или концепцию генерального плана и разработки к генеральному плану города. Эти разработки характеризуют сложившееся и перспективное зонирование города (поселка), что чрезвычайно важно для понимания складывающейся архитектурно-планировочной структуры города (поселка), направлений его развития;

г) материалы ценового зонирования города за предшествующие годы при их наличии. Они позволят оценить сложившуюся на рынке налогообложения земель ситуацию, созданную директивными методами;

д) перечень основных промышленных предприятий с указанием их местоположения и санитарно-защитных зон на топоплане или карте, численности работников, класса вредности. Эти данные позволят определить положение оценочных участков, образованных данными предприятиями, пассажиропотоки в часы пик, возможный ареал загрязнений от них;

е) материалы постановлений и распоряжений администрации города по вопросам землепользования, оценки и налогообложения. Они дадут представление о ставках налога, о дифференциации ставок по пользователям, о принятом порядке определения нормативной цены земли, о льготах в налогообложении;

ж) материалы инвентаризации земель. Это позволит осуществить актуализацию планово-картографических материалов, если последние представлены на бумажном носителе по результатам топографо-геодезических или аэрофотогеодезических работ прошлых лет;

з) баланс территории города в существующих границах для информации о размерах города и площади территории, подлежащей ценовому зонированию;

и) планы М 1: 2000 для детального изучения сложившейся ситуации и уточнения информации по застройке, инженерному оборудованию и благоустройству города (поселка), размещению и радиусам обслуживания учреждений культурно-бытового обслуживания;

к) данные о продажах квартир, домов - для возможности использования метода оценки земли по остаточной стоимости (метод абстрагирования) или, по крайней мере, определения предпочтений населения в той или иной территории города (поселка);

л) прочие информационно-справочные и картографические материалы, материалы исследований и обследований, проводимых различными службами города как в своих, так и общегородских интересах.

Первичное разграничение территории поселения на оценочные участки проводится на топографическом плане масштаба 1: 25000 или 1: 10000 в зависимости от крупности поселения. Выделение оценочных участков желательно вести на бумажном носителе, который позволяет видеть все поселение как единое целое. На план наносится утвержденная административным органом городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

а) наносятся границы территориальных (функциональных) зон. Территориальные (функциональные) зоны устанавливаются в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ следующих видов:

Градостроительный кодекс разрешает органам местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости. Поэтому из состава жилой зоны следует выделить в отдельную зону садоводческие и дачные кооперативы, расположенные в пределах черты поселений.

Кроме того, поселения, подлежащие оценке, относятся к категории малых городов, поселков и сельских поселений (численность населения менее 50 тыс. человек) и, как правило, могут не иметь ярко выраженных общественно-деловых или иных зон. В случае отсутствия таковые зоны при делении на оценочные участки не выделяются. Выделенные оценочные участки могут включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоёмы и др. объекты).

б) далее в территориальных зонах следует выделить территории, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, а именно (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ):

в) деление жилой зоны на оценочные участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное зонирование):

Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.); крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) узлов, промышленных (производственных) участков, (заборы) предприятий; границы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользований на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Последним шагом данного этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная с участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся спирали по ходу движения часовой стрелки.

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:

  1. Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
  2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;
  3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала, или иной планировочной единицы местного значения;
  4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
  5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
  6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;
  7. Рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому, в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения, в них выделены единичные подфакторы. Использован следующий состав подфакторов по каждой из названных семи групп и суммарные численные значения их влияния на относительную ценность территории:

Таблица 3.1

Факторы производства и их компенсация

№ группы Наименование факторов и подфакторов относительной ценности территории Рекомендуемые значения 1 Доступность населения к общегородскому общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения 1.10 2 Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории:   2.1 водопровод (включая водоразборные колонки) 0.05 2.2 канализация(включая групповые автономные системы) 0.06 2.3 отопление 0.10 2.4 электроснабжение 0.05 2.5 газоснабжение 0.10 2.6 твердое покрытие улиц и проездов 0.10 2.7 доступность к остановкам общественного транспорта (через них - к местам приложения труда) 0.10 3 Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала, жилой группы. Наличие:   3.1 детских дошкольных учреждений 0.10 3.2 общеобразовательных школ 0.15 3.3 торговли, питания, бытового обслуживания 0.05 3.4 культуры, искусства, здравоохранения, спорта, прочих 0.05 4 Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие: зон исторических и архитектурных памятников, ценных эстетических (ландшафтных) факторов (живописный рельеф, лесные массивы и зеленые насаждения, реки и водоемы), ценных природных факторов (уникальная растительность, водоемы, животный мир) 0.5 5 Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных факторов) (учитываются со знаком "минус"):   5.1 загрязнение воздушного бассейна 0.2 5.2 загрязнение территории 0.2 5.3 загрязнение воды 0.2 5.4 нарушение шумового режима 0.2 5.5 прочие отрицательные воздействия (электромагнитные поля, радиация и т.п.) 0.2 6 Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям (учитываются со знаком "минус"):     сложный рельеф, слабые грунты, подтопление, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод, наличие других природных факторов, усложняющих и удорожающих подготовку территории для использования в градостроительных целях 0.2; 0.4 и т.д. (при наличии 1-го, 2-х и т.д. факторов) 7 Рекреационная ценность территории. Наличие в черте населенного пункта:   7.1 природно-заповедных территорий (национальные парки, биосферные заповедники, заказники, охраняемые урочища, одиночные памятники природы), рекреационно-природных территорий (курортные зоны и местности, зоны отдыха, туристские зоны и местности); 0.5 7.2 заповедных и защитных лесных территорий (леса зеленых лесных зон, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов, защитные полосы вдоль железных и шоссейных дорог, прочие леса 1-ой группы), санитарно-защитных природных территорий (зоны санитарной охраны водных источников, санитарные зоны по берегам водохозяйственных водоемов) 0.25

Примечание: Численные значения коэффициентов перечисленных факторов, указанные выше в качестве рекомендуемых, определены с использованием положений СНиП 2.07.01-89, нормативной и справочной литературы по градостроительству и строительству, а также исследований, выполненных в свое время ЦНИИЭП жилища и ЦНИИП градостроительства. (См. "Размеры затрат на жилищное , культурно-бытовое и коммунальное строительство в микрорайоне, жилом районе и городе", "Сборник укрупненных показателей затрат и нормативов по комплексной застройке жилых микрорайонов").

 

Условия каждого оценочного участка, выделенного на плане поселения, сравниваются с перечисленными выше факторами. При этом:

Влияние факторов первой группы определяется пешеходной доступностью мест размещения услуг, создаваемых городским общественным центром или подцентром. В зависимости от времени на передвижение к нему или расстоянием до него это влияние учитывается в полном или частичном объеме. Для средней полосы России нами предложена следующая шкала доступности:

1-ая зона доступности - 800-метровая (10-ти минутная) пешеходная доступность, коэффициент относительной ценности - 1,1;

2-ая зона - 1600-метровая (20-ти минутная) пешеходная доступность, коэффициент относительной ценности - 0,55;

3-ая зона - 2400-метровая (30-ти минутная) пешеходная доступность, коэффициент относительной ценности - 0,27.

Из-за местных природных условий в районе расположения поселения пешеходная доступность (расстояние до центра города) может быть сокращена и более дифференцирована по сравнению со средней полосой России.

Значения коэффициентов группы 2 приняты в соответствии с удельным весом затрат на инженерное оборудование (по видам) территории города, Здесь же учтены удельные затраты на строительство улиц, дорог и проездов с твердым или улучшенным покрытием. В этой же группе факторов учтена обеспеченность общественным транспортом (например, автобусом).

Значения коэффициентов группы 3 рассчитаны так же, как и для группы 2, т.е. исходя из удельного веса затрат на отдельные виды учреждений культурно-бытового обслуживания повседневного пользования в составе общих затрат на застройку микрорайона. Радиусы влияния факторов третьей группы определяются радиусами обслуживания населения учреждениями и предприятиями обслуживания, расположенными в жилой застройке. При этом используется таблица № 5 СНиП 2.07.01-89.

Коэффициенты группы 4 - эстетическая, историческая и ландшафтная ценность территории, равно как и группы 7 - рекреационная ценность территории, - применяются локально, лишь к тем участкам города, где имеется такая ценность.

Значения коэффициентов факторов группы 5 определены как удельный вес затрат на устранение негативного воздействия антропогенных процессов в общем объеме затрат на строительство жилых зданий. Поправочные коэффициенты этой группы факторов учитываются со знаком минус.

Как показывают расчеты, устранение прочих неблагоприятных для строительства условий приводит к удорожанию строительства в среднем на 20%. Поэтому для факторов группы 6 рекомендованы численные значения 0,2, которые применяются со знаком минус.

Влияние факторов определяется на основе положений генерального плана населенного пункта (либо концепции его развития), разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности предприятий, составлением экологических паспортов предприятий и территорий; научно-исследовательской, изыскательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документацией, выполненной ранее; мнений специалистов соответствующих служб города: местной администрации, земельного комитета, архитектуры и строительства, бюро технической инвентаризации, охраны природы, жилищно-коммунального хозяйства и других.

В результате наложения влияния факторов возникнет необходимость корректировки границ оценочных участков, которую необходимо осуществить.

На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.

Численные значения факторов заносятся в разработочную таблицу, форма которой приведена ниже (таблица 3.2). По каждому оценочному участку в крайней правой графе рассчитывается предварительный коэффициент относительной ценности территории путем суммирования по формуле:

K = 1 + k1 + k2 + k3 + k4 + k5 + k6 + k7 ,

где K - суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка;
k1, ..., k7 - поправочные коэффициенты соответственно 1-7 групп факторов.

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был равен 1.0 (таблица 3.3).

Взвешивание коэффициентов выполняется с использованием формулы:

Ki = [qinSiРi] / [nSiРiqi] ,

Ki - коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога по i оценочному участку, приравненный к единице в целом по городу;

qi - коэффициент относительной ценности по i оценочному участку ;

Рi - площадь оценочного участка, га;

i - номер оценочного участка ;

n - количество оценочных участков в черте города.

Таблица 3.2

Предварительный расчет коэффициентов относительной ценности территории по оценочным участкам для города (поселка) __________

Факторы №№ оценениваемых участковов 1 2 и т.д. Группа 1       Группа 2       2.1       2.2       2.3       2.4       2.5       2.6       и т.д.       Итого:      

Таблица 3.3

Расчет средневзвешенных значений коэффициентов дифференциации (относительной ценности территории) с приведением взвешенного значения в среднем по городу к единице

Номер оценочног оучастка Площадь оценочной зоны, га (Рi) Коэффициент относительной ценности (qi) (Piqi) Коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога 1         2         ...         n Cумма Pi   Сумма Piqi 100

Таблица 3.4

Округление значений коэффициента дифференциации до десятых долей единицы и формирование зон градостроительной ценности

Номер оценочного участка Коэффициент дифференциации ставки налога Округленное значение коэфф. дифференциации Номер оценочной зоны 1       2       и т.д.      

Таблица 3.5

Коэффициенты дифференциации ставок земельного налога по зонам градостроительной ценности и ставка земельного налога (руб/кв.м)

Номер оценочной зоны Номера оценочных участков Коэффициент дифференциации ставки Ставка земельного налога I 1,3,7     II 2,4,6,8     и т.д.      

 

Затем значения коэффициентов округляются до 0,1 (таблица 3.4).

В границах поселения выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость методами, описанными выше в данном разделе. Полученные тестовые стоимости переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации (таблица 3.5):

Рассчитанные с использованием коэффициентов дифференциации кадастровые стоимости отражают экспертную оценку, характеризующую жилищно-бытовую функцию Чтобы получить кадастровые стоимости для других функций (форм использования территории, вида целевого использования земель), необходимо применить соответствующие коэффициенты. Они приведены в таблице 3.6:

Таблица 3.6

Поправочные коэффициенты к кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах города в зависимости от вида целевого использования земель

Территориальные зоны   Вид целевого использования земель Поправочные коэффициенты Жилые зоны 1.1 Многоквартирные жилые дома 1.0 1.2 Односемейные жилые дома с участками при квартирах 1.0 1.3 Садоводческие кооперативы, расположенные в границах (черте) поселения, с жилыми строениями летнего типа 1.0 1.4 Дачные кооперативы, расположенные в границах (черте) поселения, с жилыми домами капитального типа 1.0 1.5 Предприятия коммерческие любых организационно-правовых форм и форм собственности, на которых они основаны 2.0 Производственные зоны 2.1 Государственные и муниципальные унитарные предприятия 0.6 2.2 Предприятия общественных организаций 0.6 2.3 Предприятия коммерческие любых организационно-правовых форм и форм собственности, на которых они основаны 1.0 Общественно-деловые зоны 3.1 Предприятия торговли: киоски и палатки горсправки, гортранса, периодической печати, мороженого, прохладительных безалкогольных напитков, хлебобулочных изделий, театральных касс, быстрого питания 1.0 3.2 Предприятия торговли: киоски, палатки, торговые павильоны, за исключением указанных в п. 3.1. 5.0 3.3 Предприятия торговли: магазины автозапчастей и сопутствующих товаров 1.5 3.4 Предприятия торговли: автосалоны, супермаркеты, выставки-продажи (кроме художественных) 3.0 3.5 Предприятия торговли: магазины непродовольственных товаров и товаров смешанного ассортимента, за исключением пп. 3.3. и 3.4. 1.2 3.6 Предприятия торговли: рынки, ярмарки 1.5 3.7 Банки, биржи, посреднические фирмы и конторы, пункты обмена валют, фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, коммерческие ломбарды, лизинговые и страховые компании, инвестиционные, риэлторские и аудиторские фирмы, рекламные и туристические агентства, нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации, платные стоянки кратковременного хранения (кроме муниципальных) 3.0 3.8 Гостиницы категорий 4 и 5 звезд, рестораны и бары класса "люкс", организации игорного и развлекательного бизнеса 3.0 3.9 Гостиницы (за исключением 4-х и 5-ти звездочных), мотели, кемпинги; кафе, бары, рестораны и др. предприятия общественного питания с реализацией алкогольных напитков (за исключением класса "люкс") 2.0 3.10 Организации и объекты здравоохранения, образования, культуры, науки, физической культуры и спорта, социального обеспечения, бытового обслуживания, административные, общественные 1.0 Зоны сельскохозяйственного использования 4.1 Земли сельскохозяйственного использования и занятые зданиями и сооружениями сельскохозяйственного назначения 1.0 Прочие территориальные зоны 5.1 Земли инженерной и транспортной инфраструктур, рекреаций, специального назначения, военных объектов и режимных территорий 1.0

 

4. ЛОКАЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ УЧЕТ ПРИ ГКОЗ ПОСЕЛЕНИЙ

Назначение кадастровой стоимости - служить налогооблагаемой базой при налогообложении земельного участка. Земельный участок как налогооблагаемую недвижимость следует рассматривать как совокупность юридического и физического понятий. С этой точки зрения все характеристики, определяющие ценность земельного участка, можно отнести на эти два понятия, выделив две группы:

- ограничения прав на использование (свободное распоряжение) земельных участков и

- физические характеристики, влияющие на (хозяйственное) использование земельного участка.

При совершении сделок с земельными участками используется, как правило, рыночная стоимость. На рыночную стоимость оказывают влияние обе названные группы характеристик.

При налогообложении используется кадастровая стоимость земельного участка, являющаяся директивной стоимостью вне зависимости от методики и методов ее получения. Поэтому мы полагаем, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка, которая является базовой величиной для расчета налоговой ставки, правовые ограничения не должны учитываться, так как на величину налога не влияет разделение прав собственности между различными субъектами права, нахождение участка в аренде, субаренде, доверительном управлении, залоге и т. д. Однако, они рассматриваются нами в качестве локальных характеристик, влияющих на рыночную стоимость. Характеристики второй группы связаны с регулированием хозяйственной деятельности на кадастровом земельном участке.

Исходя из поставленной задачи все характеристики, определяющие относительную ценность земельного участка, следует разделить на две категории:

- повышающие относительную ценность, а, следовательно, и стоимость земельного участка при определенном функциональном использовании и

- понижающие относительную ценность, а, следовательно, и стоимость земельного участка при определенном функциональном использовании.

К настоящему времени в РФ действует ряд законодательных и нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, определяющих правовой режим использования земель, отнесенных к землям особо охраняемых территорий, а также включенных в охранные санитарно-защитные, запретные зоны особо охраняемых природных территорий, водных источников, оборонных, промышленных, транспортных объектов, объектов инженерных коммуникаций, нефтехранилищ, нефте- и газопроводов, линий электропередачи и связи и др.

К таким нормативно-правовым актам, вводящим ограничения на использование земельных участков относятся: законы "Об особо охраняемых природных территориях", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", кодексы Гражданский, Земельный, Градостроительный, Водный, Лесной, Строительные нормы и правила, Санитарные правила и нормы, Правила землепользования и застройки, разрабатываемые местными органами власти, утвержденная градостроительная документация.

Предписанные в данных документах ограничения очень часто оказывают влияние на величину стоимости не только тех участков, на которые распространяется действие указанных ограничений, но и на соседние участки. Границы и степень такого влияния в количественном выражении устанавливаются методами, описанными в настоящей работе.

Обременения (обременительные права) и ограничения на земельные участки. К таковым относятся:

Обременения (обременительные права) и ограничения на улучшения на земельном участке. К таковым относятся:

Ограничения прав на особо охраняемых природных территориях. К особо охраняемым природным территориям относятся участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. Особо охраняемые территории относятся к объектам общенационального достояния.

С учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий и статуса, находящихся на них природоохранных учреждений различаются следующие категории указанных территорий:

Земли указанных особо охраняемых природных территорий, входящие в состав поселения, образуют одну ценовую зону и имеют единую кадастровую стоимость в своих границах или границах данной ценовой зоны. Дифференциация кадастровой стоимости по территории данной ценовой зоны может осуществляться лишь в случае наличия в ее границах земельных участков с различным функциональным назначением не противоречащим законодательству.

В соответствии с ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" от 14.03.95 №33-ФЗ на прилегающих к территориям государственных природных заповедников, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов участках земли создаются или могут создаваться охранные зоны с ограниченным режимом природопользования.

Земли кадастровых кварталов поселения, расположенные в границах указанных охранных зон, используются по функциональному назначению в соответствии с установленным режимом использования охранных зон. Кадастровая стоимость таких земель, определенная в процессе кадастровой оценки (ГКОЗ поселений), должна быть повышена в 2 раза для любого вида функционального использования (по аналогии с последней строкой таблицы 2 приложения 2 закона "О плате за землю"), как земли повышенной рекреационной ценности, наиболее чистые с экологической точки зрения.

Ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности.

Градостроительный кодекс вводит ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности в следующих зонах:

Локальные качественные характеристики земельного участка. К таковым относятся:

а) Инженерно-геологические;

б) Инженерное оборудование и благоустройство земельного участка;

в) Нахождение кадастрового участка в радиусе доступности учреждений первичного (повседневного) культурно-бытового обслуживания;

г) Видеоэкологические негативные (наличие вблизи кадастрового участка);

д) Видеоэкологические позитивные (наличие вблизи кадастрового участка);

е) Градостроительные;

ж) Экологические (наличие загрязнений, превышающих постоянно или периодически ПДК.

5. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЧЕТОМ ЛОКАЛЬНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК

Оценку кадастровой стоимости земельного участка, с учетом локальных физических характеристик следует производить в следующей последовательности:

1. В соответствии с Перечнем оценочных показателей по экспертно-аналитической части Методики ГКОЗП для каждого кадастрового земельного участка, расположенного в кадастровом квартале, определяется присущий ему показатель качества. Для этого используются результаты массовой оценки, выполненной в процессе ГКОЗП. Из показателей качества, учтенных при расчете УПКСЗ кадастрового квартала, выделяются те, что характеризуют земли каждого оцениваемого кадастрового земельного участка, и заносятся в таблицу (таблица 5.1). При этом используется электронная таблица (EXCELL или другая). Суммарный показатель качества земельного участка рассчитывается как сумма значений всех оценочных показателей плюс единица (смотри пример в таблице 5.1):

Таблица 5.1.

Показатели качества (коэффициенты относительной ценности) территории кадастровых участков на территории i - того кадастрового квартала для ........... вида использования

 

Код из Перечня оценочных показателей Методики ГКОЗП Номера кадастровых участков 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.1.2. 0,03 - - - 0,02 - - - - 0,05 2.1.1. 0,01 - - - - - - - - - 4.1.1. - - - -0,2 - - - - - - 5.1.3. -0,2 - - - - - - - - -0,2 Итого: -0,16 - - -0,2 0,02 - - - - -0,15 Показатель качества(коэффициент относительной ценности) 0,84 1,00 1,00 0,80 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85

 

2. Далее показатели качества (коэффициенты относительной ценности) каждого кадастрового земельного участка корректируются таким образом, чтобы средневзвешенное (по площади участков) значение показателя качества по кадастровому кварталу стало равным единице.

Взвешивание коэффициентов выполняется по формуле:

kj = (qjnS1Рj) / (nS1Рj qj),

kj- приведенный показатель качества по i кадастровому участку;

qj - показатель качества (коэффициент относительной ценности) по j кадастровому участку;

Рj - площадь j кадастрового участка, га;

n - количество кадастровых участков в кадастровом квартале.

Расчет выполняется в электронной таблице. Пример расчета представлен в таблице 5.2:

Таблица 5.2.

Приведение показателей качества (коэффициентов относительной ценности) территории кадастровых участков на территории i - того кадастрового квартала к средневзвешенному значению по кварталу равному единице для ........ вида использования

 

Номер кадастрового участка (j) Площадь кадастрового участка, га (Pj) Показатель качества (qj) Pj x qj Приведенный показатель качества (kj) 1 0,25 0,84 0,21 0,85 2 0,54 1,00 0,54 1,01 3 0,82 1,00 0,82 1,01 4 0,02 0,80 0,016 0,81 5 0,02 1,02 0.0204 1,03 6 0,01 1,00 0,01 1,01 7 0,01 1,00 0,01 1,01 8 1,00 1,00 1,00 1,01 9 1,24 1,00 1,24 1,01 10 0,03 0,85 0,0255 0,86 Итого: 3,94   3,8919 1,00

 

3. Определение по кадастровым делам или по дежурным кадастровым картам зон особого режима использования земель, других ограничений в использовании земель, а также локальных характеристик по конкретным земельным участкам.

4. Определение перечня и площади земельных участков, на всю площадь которых установлено ограничение, а также улучшений, на них расположенных и имеющих ограничения на использование.

5. Определение перечня и площади земельных участков, для которых ограничение установлено на части земельного участка.

6. Выбор из соответствующих таблиц коэффициентов снижения или повышения кадастровой стоимости земель по различным категориям и видам использования земель.

7. Определение кадастровой стоимости земель с учетом ограничений в использовании для земельных участков, на всю площадь которых установлены ограничения, а также улучшений, на них расположенных и имеющих ограничения на использование, по следующей формуле:

Pij = ПKk Cj S,

где:

Pij - кадастровая стоимость i-ого кадастрового участка j-ой категории (или функционального вида использования) земель с учетом локальных характеристик, присущих i-ому кадастровому участку, руб;

Cj - базовый показатель кадастровой стоимости земель j-ой категории (или функционального вида использования) земель кадастрового квартала, в котором находится оцениваемый кадастровый участок. Установлен в процессе массовой оценки (ГКОЗ поселения), руб/кв.м;

S - площадь i-ого кадастрового земельного участка, кв.м;

PКk - коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости (ценности) земель кадастрового участка, учитывающий присущие только этому участку k-ые локальные характеристики. Определяется как произведение коэффициентов, учитывающих влияние отдельных локальных характеристик кадастрового земельного участка.

Для учета влияния на кадастровую стоимость кадастрового участка локальных характеристик, не вошедших в Перечень оценочных показателей по экспертно-аналитической части Методики, рекомендуются следующие коэффициенты (таблица 5.3):

Таблица 5.3

Локальные физические характеристики, присущие оцениваемому кадастровому земельному участку, расположенному в границах кадастрового квартала, и степень их влияния на кадастровую стоимость земельного участка,

 

Код Виды характеристик и ограничений Коэффициент снижения (повышения) кадастровой стоимости 1 Инженерно-геологические:   1.1 Наличие карстовых явлений 0,8 1.2 Наличие заболоченных мест 0,8 1.3 Имеет место близкое стояния грунтовых вод 0,8 1.4 Имеет место периодическое затопление паводковыми водами 0,8 1.5 Сложный рельеф поверхности участка 0,8 1.6 Низкая несущая способность грунтов 0,8 1.7 Наличие просадочных грунтов 0,8 1.8 Подверженность обвалам, осыпям, оползням, селям 0,8 1.9 Прочие негативные инженерно-геологические характеристики 0,8 .....     2 Инженерное оборудование и благоустройство земельного участка:   2.1 централизованное холодное водоснабжение 1,1 2.2 централизованное горячее водоснабжение 1,1 2.3 централизованное отопление 1,1 2.4 централизованная канализация 1,1 2.5 Электроснабжение 1,05 2.6 Газоснабжение 1,05 2.7 примыкает к улице или проезду с твердым покрытием 1,1 2.8 находится в зоне влияния остановки общественного транспорта 1,1 2.9 на прилегающих улицах функционирует уличное освещение 1,05 2.10 на участке и на прилегающих улицах функционирует ливневая канализация (дренаж) 1,05 ..... прочие коммунальные устройства по местным условиям 3 Нахождение кадастрового участка в радиусе доступности учреждений первичного (повседневного) культурно-бытового обслуживания   3.1 общеобразовательной школы 1,05 3.2 детского дошкольного учреждения 1,05 3.3 детской и/или взрослой районной поликлиники 1.1 3.4 объектов стационарной торговли товарами первой необходимости 1,05 3.5 физкультурных сооружений (открытых или закрытых) 1,1 ..... прочие учреждения по местным условиям 4 Видеоэкологические негативные (наличие вблизи кадастрового участка):   4.1 малопривлекательного социального объекта (психиатрическая больница, тюрьма и т. п.) 0,5 4.2 малопривлекательного природного объекта (болото, эрозирующий овраг, сгоревший лес и т. п.) 0,8 4.3 малопривлекательного промышленного объекта 0,5 4.4 малопривлекательного коммунального объекта (кладбище, головные сооружения канализации, хранение и/или переработка отходов - промышленных, бытовых и т. п.) 0,5 4.5 заброшенных разрушающихся строений (объекты незавершенного строительства, например) 0,8 4.6 пустырей или неиспользуемых территорий 0,9 4.7 объектов непривлекательной и агрессивной архитектуры 0,7 ..... прочие характеристики по местным условиям 5 Видеоэкологические позитивные (наличие вблизи кадастрового участка):   5.1 привлекательного природного или искусственно созданного рекреационного объекта (объектов) - (живописный парк, озеро, река, роща, бульвар и т. п.) 2,0 5.2 привлекательного объекта(объектов) - истории, архитектуры, культуры - памятник(и) архитектуры, культовые сооружения, скульптурные композиции, архитектурные ансамбли, в том числе современной архитектуры, и т. п.) 1,7 ..... прочие характеристики по местным условиям 6 Градостроительные   6.1 интенсивный транспортный поток на магистралях и улицах вблизи территории кадастрового участка 0,6 6.2 интенсивный пешеходный поток вблизи территории кадастрового участка 0,8 6.3 участок расположен в глубине кадастрового и градостроительного квартала, имея подъезд, не примыкает к красным линиям 2,0 6.4 участок расположен в глубине кадастрового квартала, примыкает к красной линии градостроительного квартала по второстепенной жилой улице 1,6 6.5 участок расположен в глубине кадастрового квартала, примыкает к красным линиям градостроительного квартала на перекрестке второстепенных жилой улиц 1,4 6.6 участок расположен на границе кадастрового квартала, примыкает к красной линии магистральной улицы (рядовое размещение) 1,0 6.7 участок расположен на границе кадастрового квартала, примыкает к красным линиям двух магистральных улиц на перекрестке (угловое расположение) 0,8 ..... прочие характеристики по местным условиям 7 Наличие загрязнений территории кадастрового участка, превышающих постоянно или периодически ПДК:   7.1 Воздуха 0,8 7.2 почвы 0,8 7.3 почвенных вод 0,8 7.4 Шумовое 0,8 7.5 электромагнитные поля 0,8 ..... прочие характеристики   8..n Прочие локальные качественные характеристики по местным условиям .....    

 

8. Определение кадастровой стоимости земельных участков с ограничением в использовании на части земельного участка по следующей формуле:

Pij = Cj (S - S`) + ПКk Cj S`

где:

Pij - кадастровая стоимость i-ого кадастрового участка j-ой категории категории или вида использования земель с учетом обременения в использовании, руб;

Cj - базовый показатель кадастровой стоимости земель j-ой категории (или функционального вида использования) земель кадастрового квартала, в котором находится оцениваемый кадастровый участок (установлен в процессе массовой - ГКОЗ -оценки поселения), руб/кв.м;

S - площадь земельного участка, кв.м;

S` - площадь земельного участка, на которую установлено ограничение, кв.м;

ПКk - общий коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости (ценности) земель части земельного участка с ограничением в использовании. Определяется как произведение коэффициентов, учитывающих влияние отдельных локальных характеристик кадастрового земельного участка.

6. ПРАКТИЧЕСКИЙ ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДИКИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ПОСЕЛЕНИЙ РАЗЛИЧНОЙ ЧИСЛЕННОСТИ

1. Порядок выделения оценочных участков на плане города.

Данный раздел, относящийся к городу "Х", здесь не приводится, так как он полностью соответствует описанному выше порядку разбиения территории поселения на планировочные (оценочные) участки.

2. Состав факторов, участвующих в расчете коэффициентов относительной ценности территории.

Этот раздел, относящийся к городу "Х", также не приводится в полном объеме. Однако, перечень факторов и некоторые особенности их применения для данного конкретного города, мы посчитали необходимым представить здесь (табл.2.1):

Таблица 2.1

Поправочные коэффициенты к кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах города в зависимости от вида целевого использования земель

№ группы Наименование факторов и подфакторов относительной ценности территории Рекомендуемые значения 1 Доступность населения к:   1.1 oбщегородскому административно-общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения 1.10 1.2 историческому центру города, объектам культуры, культовым и быта, расположенным в историческом центре 0.7 1.3 общественному центру жилого района "К......т", объектам культуры и бытового обслуживания районного значения 0.5 1.4 общественному центру района "М.....й", объектам культуры и бытового обслуживания районного значения 0.2 2 Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории:   2.1 водопровод питьевой 0.05 2.2 водопровод технический 0.06 2.3 канализация (включая групповые автономные системы) 0.10 2.4 отопление 0.05 2.5 электроснабжение 0.10 2.6 твердое покрытие улиц и проездов 0.10 2.7 доступность к остановкам общественного транспорта - автобуса (через них - к местам приложения труда) 0.10 3 Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала, жилой группы. Наличие:   3.1 детских дошкольных учреждений 0.11 3.2 общеобразовательных школ 0.02 3.3 торговли, питания, бытового обслуживания 0.03 3.4 культуры, искусства, здравоохранения, спорта, прочих 0.08 4 Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие:   4.1 зон исторических и архитектурных памятников 0.5 4.2 ценных эстетических (ландшафтных) факторов (живописный рельеф, лесные массивы и зеленые насаждения, реки и водоемы) ценных природных факторов (уникальная растительность, водоемы, животный мир) 0.4 4.3 ценных природных факторов (уникальная растительность, водоемы, животный мир) 0.4 5 Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных факторов) (учитываются со знаком "минус"):   5.1 загрязнение воздушного бассейна 0.2 5.2 загрязнение территории 0.2 5.3 загрязнение воды 0.2 5.4 нарушение шумового режима 0.2 5.5 прочие отрицательные воздействия (электромагнитные поля, радиация и т.п.) 0.2 6 Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям (учитываются со знаком "минус"):   6.1 сложный рельеф, слабые грунты 0.2 6.2 подтопление, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод 0.2 6.3 наличие других природных факторов, усложняющих и удорожающих подготовку территории для использования в градостроительных целях 0.2; 0.4; 0.6(при наличии 1-го,2-х, 3-х факторов) 7 Рекреационная ценность территории. Наличие в черте населенного пункта:   7.1 природно-заповедных и рекреационно-природных территорий 0.5 7.2 заповедных и защитных лесных территорий и санитарно-защитных природных территорий 0.25

 

Условия каждого оценочного участка, выделенного на плане города, сравнивались с перечисленными выше факторами. При этом:

Влияние факторов первой группы определялось пешеходной доступностью мест размещения услуг, создаваемых городским общественным центром или подцентром. В зависимости от времени и расстояния это влияние учитывалось в полном или частичном объеме. Поскольку природные условия города, особенно в зимнее время, чрезвычайно суровы, то пешеходная доступность к центру города должна быть резко сокращена и более дифференцированна по сравнению со средней полосой России.

Нами предложена следующая шкала доступности:

1-ая зона доступности - 400-метровая (6-ти минутная) пешеходная доступность;

2-ая зона - 800-метровая (12-ти минутная) пешеходная доступность;

3-ая зона - 1200-метровая (18-ти минутная) пешеходная доступность.

Учитывая суровые условия мы выделили, помимо основного административно-общественного центра, еще один подцентр, расположенный в исторической части города (исторический подцентр), второй подцентр в районе рыбкомбината и третий подцентр в районе поселка Мостострой, влияние которых распространили на близлежащие территории, назначив им следующие значения коэффициентов дифференциации:

Таблица 2.2

Наименование общественного центра Значения коэффициентов в зоне доступности: 1-ая зона доступности 2-ая зона доступности 3-ая зона доступности Общегородской административно-общественный 1.1 0.7 0.3 Исторический 0.7 0.3 - Подцентр жилого района "К......т" 0.5 0.2 - Подцентр жилого района "М....й" 0.2    

3. Описание характеристик оценочных участков города

Город "Х" исторически сложился и развивается в точке пересечения экономических интересов и торговых путей. Поэтому, несмотря на общий упадок национальной экономики Российской Федерации, данный город будет оставаться ключевым в освоении северных территорий Западной Сибири. Можно предположить, что этот "живой" город с разнообразными производствами, не зависит от одной единственной отрасли производства как, например, "Y", "Z" или "J". Это подтверждается и происходящими миграционными процессами, в основном оттоком населения: в "Х" они менее заметны, чем в названных городах . Более того, в городе имеется очередь из желающих построить односемейные жилые дома, насчитывающая порядка 200 заявлений.

Поэтому в данной работе город рассматривается нами как нормально функционирующий в современной непростой экономической ситуации с перспективами для последующего развития. Это портовый город, обслуживающий значительную территорию с газо-нефтедобычей, с промышленной переработкой рыбы и многими другими производствами.

По своей планировочной структуре город представляет собой объединение нескольких поселений: "старого города", сложившегося на крутом изгибе р. П.... на водоразделе между долинами этой реки и р. Ш..... Историческая часть города развивалась с запада на восток по названному водоразделу. Сейчас происходит освоение северной части этой территории вдоль левого берега р.Ш..... Старый город сформировался вдоль улиц Р...., Л.... и С..... Эта часть города насыщена историческими постройками, имеющими местное историко-культурное значение. В этом районе расположен порт, православный храм, Дом пионеров, музей, купеческие постройки. Эта часть города рассматривается нами как историческое ядро города, его исторический центр.

К востоку от исторической части на пересечении улиц Р.... и М.... сформировался административно-общественный центр города (пл. Л.....). Здесь размещены здания основных административных и деловых учреждений, торговые и культурно-бытовые учреждения общегородского значения. Развитие данного центра продолжается на север вдоль улиц М.... и Ю...., переходя к северу от закрытого кладбища в торгово-бытовой центр. Проектом развития предполагается к северу от данного торгово-бытового центра на левом берегу р. Ш.... создать общегородскую рекреационную зону.

К северу от "старого города" на высоком плато вдоль правого берега р. П.... разместился поселок рыбозавода ("К..........т"), представляющий собой автономное образование в границах города. Нами он рассматривается как жилой район города, имеющий собственный общественный подцентр, расположенный с восточной стороны от территории рыбкомбината.

Наконец, как самостоятельный градостроительный структурный элемент города рассматривается нами и жилой район "М........й", в котором нами также выделен общественный подцентр со своими зонами влияния.

Таким образом, с точки зрения оценочного районирования, в границах города нами выделены городской административно-общественный центр и три общественных подцентра.

Подробное описание выделенных оценочных участков дано ниже.

Участок № 1. Жилая застройка низкой плотности 1-2-х этажными домами и производственными зданиями. 2-ая зона влияния от исторического центра города. Обеспечена техническим водопроводом, отоплением, электричеством. Из общественных зданий имеется клуб. Территория загрязняется санклозетами.

Участок № 2. Жилая застройка низкой плотности 1 этажными домами на сложном рельефе. 2-ая зона влияния от исторического центра города. Обеспечена техническим водопроводом, отоплением, электричеством. Территория загрязняется санклозетами.

Участок № 3. Жилая застройка 1-2-х этажными домами с вкраплениями производственных зданий. 2-ая зона влияния от исторического центра города. Обеспечена техническим водопроводом, отоплением, электричеством. Из общественных зданий имеется: детсад, больница, торговля. Территория загрязняется санклозетами.

И так далее до участка №81.

4. Расчет коэффициентов относительной ценности территории

Расчет коэффициентов относительной ценности территории для каждого оценочного участка представлен в таблице 4.1. В таблицах 4.2, 4.3 и 4.4 представлены расчеты коэффициентов дифференциации ставки земельного налога и кадастровой стоимости по оценочным зонам.

Таблица 4.1

Многофакторный анализ градостроительной ценности территории г. "Х"

Факторы относительной ценности территории Номера оценочных участков 1 2 3 и т.д. 1) Доступность населения к общественному центру города 0,3 0,3 0,3   1.1 к административно-общественному центру города         1.2 к историческому центру города 0,3 0,3 0,3   1.3 к общественному центру жилого района "К.......т"         1.4 к общественному центру жилого района "М.........й"         2) Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории и застройки: 0,3 0,2 0,2   2.1 водопровод (водоразборные колонки или ввод в здания) 0,05 0,05 0,05   2.2 водопровод технический         2.3 канализация (включая групповые автономные системы) 0,1 0,1 0,1   2.4 отопление 0,05 0,05 0,05   2.5 электроснабжение 0,1       2.6 твердое (асфальтовое) покрытие улиц и проездов         2.7 общественный транспорт         3) Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения микрорайонного значения. Наличие: 0,08 0 0,22   3.1 детских дошкольных учреждений     0,11   3.2 общеобразовательных школ         3.3 торговли, питания, бытового обслуживания     0,03   3.4 культуры, искусства, здравоохранения, спорта и прочих 0,08   0,08   4) Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие: 0 0 0   4.1 зон охраны исторических и архитектурных памятников         4.2 ценных эстетических (ландшафтных) факторов         4.3 ценных природных факторов         5) Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных факторов) (учитываются со знаком "минус"): -0,2 -0,2 -0,2   5.1 загрязнение воздушного бассейна         5.2 загрязнение территории -0,2 -0,2 -0,2   5.3 загрязнение воды         5.4 нарушение шумового режима         5.5 прочие отрицательные воздействия (электромагнитные поля, радиация и т.п.).         6) Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы (учитываются со знаком "минус") -0,2 -0,2 0   6.1 сложный рельеф, слабые грунты -0,2 -0,2     6.2 заболоченность территории, подтопление, грунтовые воды         6.3 просадочные грунты и прочие явления         6.4 подверженность оползневым явлениям         6.5 подрабатываемые территории         6.6 водная эрозия         7) Рекреационная ценность территории. Наличие в черте населенного пункта: 0,25 0 0   7.1. заповедных и защитных лесных и санитарно-защитных природных территорий 0,25       ИТОГО (1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7) 0,53 0,1 0,52   Коэффициент относительной ценности территории 1,53 1,1 1,52  

Таблица 4.2

Приведение коэффициентов относительной ценности территории к средневзвешенному значению, равному единице

Номер оценочног оучастка Площадь оценочной зоны, га (Рi) Коэффициент относительной ценности (qi) (Piqi) Коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога 1 18,5 1,53 28,31 1,55 2 17,7 1,10 19,47 1,12 3 13,5 1,52 20,52 1,54 и т.д.до №81 2087,0 0,98 2053,97 1,00 Итого Cумма Pi   Сумма Piqi 100

Таблица 4.3

Формирование зон градостроительной ценности в границах г. "Х"

Номер оценочного участка Коэффициент дифференциации ставки налога Коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога с шагом - 0.1 Номер оценочной зоны 1 1,56 1,6 8 2 1,12 1,1 13 3 1,56 1,6 8

Таблица 4.4

Формирование зон градостроительной ценности в границах г. "Х"

Номер оценочной зоны Номера оценочных участков, вошедших в оценочную зону Коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога Ставка земельного налога, руб./ кв. м 1 4, 15 3 1,08 2 14, 20 2,5 0,9 3 8, 19 2,3 0,83 4 11, 21 2,1 0,76 5 54 2 0,72 6 7, 26 1,8 0,65 7 12, 13, 16, 18, 24, 25, 55 1,7 0,61 8 1, 3, 69, 74 1,6 0,58 9 36 1,5 0,54 10 5, 9, 30, 33, 35, 37, 45 1,4 0,5 11 27, 38, 53, 56, 58, 75, 80 1,3 0,47 12 10, 39, 63 1,2 0,43 13 2, 43, 57, 68 1,1 0,4 14 29, 44, 71, 82 1 0,36 15 22,28,48,50,65,66,76,77 0,9 0,32 16 46, 47, 49, 61 0,8 0,29 17 23, 40, 51, 71 0,7 0,25 18 52, 59 0,6 0,22 19 73, 79 0,5 0,18 20 17, 72, 78, 81 0,4 0,14 21 6 0,3 0,11 22 31,32,34,41,42,60,62,64,67 0,2 0,07

5. Оценка стоимости тестового участка.

Исходные данные. В качестве тестового выбран участок, исходные данные и расчет рыночной стоимости по которому приведены ниже:

Оцениваемый земельный участок находится в центральной части города в зоне преимущественной жилой и общественной застройки. На участке размещено предприятие по производству готовых лекарственных форм с санитарно-защитной зоной в 100 метров.

В соответствии с генеральным планом города и функциональным зонированием оцениваемая территория входит в состав общественно-деловой зоны с включением в её застройку жилых домов, гостиниц, подземных и надземных гаражей, что предполагает перепрофилирование предприятия под разрешенное использование по генплану или согласно правовому зонированию или перебазирование его в производственную зону города.

Таким образом, при продаже данного предприятия на вторичном рынке или при других операциях с названным имущественным комплексом, следует иметь ввиду, что занимаемая им территория должна быть освобождена от существующего использования, либо назначение здания должно быть перепрофилировано.

Площадь земельного участка - 2300 кв.м. Участок выкуплен предприятием в собственность в 1995 г. по десятикратной ставке земельного налога в соответствии с Указом Президента № 478. Участок расположен неудобно с точки зрения подъезда: потребуется устройство нового въезда, что по смете составляет 10500 руб.

Площадь здания, занимаемого фармацевтической фабрикой, - 2251 кв. м; стоимость улучшений при существующем использовании равна 13124000 руб.; чистый годовой операционный доход фармацевтического предприятия по данным финансовой отчетности равен 3825500 руб.; срок экономической жизни объекта, используемого как фармацевтическое предприятие, - 30 лет; доходность инвестиций определена методом модели оценки капитальных активов и составляет 25,86%.

Для применения метода сравнения продаж подобраны 3 сопоставимых продажи земельных участков. Все участки находятся в собственности и имеют полный набор прав. Условия финансирования продаж всех участков рыночные, условия продажи участков также рыночные, кроме 3-ого участка, цена продажи которого занижена на 6%. 1-ый участок был продан в начале ноября 1999 года; инфляция в этом месяце составила 11%. 2-ой участок был продан в начале декабря 1999 года; инфляция в этом месяце составила 4%. 3-ий участок был продан в начале января 2000 года; инфляция в этом месяце составила 4%. Инфляция в феврале составила 2%.

Площадь 1-ого участка - 5000 кв.м. Находится в центре города, коэффициент дифференциации составляет для него 3,0.

Площадь 2-ого участка - 5100 кв.м. Участок расположен в квартале города, имеющем более 5 котельных и загрязнен выбросами из их труб. (Для него характерна запылённость и загазованность воздуха). Указанные негативные характеристики понизили стоимость участка (исходя из затрат на их устранение) примерно на 15%. Коэффициент дифференциации ставки земельного налога для данного участка равен 2,1.

Площадь 3-ого участка - 2250 кв.м. Коэффициент дифференциации составляет для него 2,5. Участок расположен неудобно с точки зрения подъезда: потребуется устройство нового въезда, что по смете составляет 10500 руб.

Других существенных отличий не выявлено.

Дата оценки установлена 1 марта 2000 года.

При выполнении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования в качестве альтернативы существующему использованию предлагается общественно-деловой центр. Стоимость воспроизводства здания, в котором возможно размещение общественно-делового центра определена затратным методом и составляет 8165000 руб.; средняя по рынку стоимость чистой аренды офисных помещений в центральном районе города составляет 90 руб./ кв.м в мес; потери арендной платы не превышают 5%. Срок экономической жизни для общественно-делового центра установлен в 50 лет. Коэффициент капитализации рассчитывается с использованием метода прямолинейного возврата капитала (метода Ринга).

При расчете стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты принято во внимание, что до настоящего времени в городе не сложился активный земельный рынок, а земельный участок предприятием уже выкуплен. Поэтому предлагаем опереться на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% от их рыночной стоимости.

Средняя ставка земельного налога в соответствии с Законом "О плате за землю" (табл. 1 и 3 приложения к закону) и повышающими коэффициентами к ставке налога, принятыми Правительством РФ (в 1995 г - 2,0; в 1996 г - 1,5; в 1997 г - 2,0; в 1998 г. - 2; в 1999 г. - 0 и в 2000 г. - 1,2), для города составит:

(0,5 50 2 1,5 2 2 1,2) : 1000 = 0,36 руб./ кв.м.

Расчет стоимости тестового земельного участка.

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования и расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования участка предполагает решение проблемы: каким должно быть наилучшее потенциальное использование участка? Не каждый земельный участок (пусть даже с улучшениями) экономически пригоден для развития. Однако в нашем случае, принимая во внимание местоположение участка в городе и анализ рынка жилья, торговых и офисных помещений и конкуренции на них, следует признать, что участок экономически целесообразно осваивать. Необходимо определить, какой тип улучшений и с какими параметрами необходимо произвести?

Для этого составляются альтернативные варианты освоения участка земли и по каждому из них рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая соответствует варианту ее лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ включает выполнение трех этапов.

На первом отбираются варианты использования (стратегии застройки, инвестиционные проекты). Они должны быть разумно осуществимыми с учетом рыночных возможностей и ограничений. Принимается во внимание потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Например, если нормами зонирования предусмотрена застройка земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки вовсе не рассматриваются.

На втором определяется стоимость нового строительства по каждой из выбранных стратегий, учитывая при этом ресурсное качество участка и технологическую обоснованность.

На третьем этапе определяют финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляют прогнозный отчет о доходах и расходах, учитывая не только стабильные доходы, но и отток денежных средств на этапе строительства объекта, в процессе поиска арендаторов и заключения арендных отношений и пр. Исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход, который затем распределяется между землей и зданиями (улучшениями). Для каждого из вариантов (стратегий) рассчитывается коэффициент капитализации, исходя из имеющейся рыночной информации или ожиданий инвестора.

В рассматриваемом случае участок застроен объектом промышленной недвижимости. По генплану предполагается замена существующего землепользования на общественно-деловое. Здание достаточно новое, по этажности и архитектурному облику вполне соответствует деловой застройке, что может быть достигнуто при соответствующей реконструкции.

Выполним анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка, применив метод остатка для земли. В качестве альтернативных вариантов рассмотрим существующее использование и реконструкцию объекта под общественно-деловой центр.

Определим чистый операционный доход от общественно-делового центра:

90 руб./ кв.м 2251 кв.м 12 мес. 0,95 = 2 309 526 руб.

Коэффициент капитализации составит:
для фармацевтического предприятия: 0,2586 + 0,033(1/30лет) = 0,2916;
для общественно-делового центра: 0,2586 + 0,02(1/50лет) = 0,2786.

Сопоставление эффективности рассматриваемых стратегий застройки и расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли приведены в таблице 5.1:

Таблица 5.1

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования и расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли.

Показатели Фармацевтическое предприятие Общественно- деловой центр Стоимость улучшений 131 240 00 8 165 000 Чистый операционный доход 3 825 500 2 309 526 Доход, относимый к улучшениям 13 124 000 х 0,2916 = 3 826 960 8 165 000 х 0,2786 = 2 274 769 Доход, относимый к земле - 1 458 + 34 757 Расчетная стоимость земли при коэффициенте капитализации 25,86% отрицательная 134 404

 

Анализ эффективности показал, что в сложившихся экономических условиях при требуемой ставке дохода в 25,86% использование рассматриваемого земельного участка под фармацевтическое предприятие является неэффективным (земельный участок имеет отрицательную стоимость). Использование существующего здания после реконструкции в качестве общественно-делового центра приведет к расчетной стоимости земельного участка в 134 000 руб. или 58,3 руб./ кв.м.

Из теории известно, что существующее использование должно продолжаться до тех пор пока стоимость земли при ее лучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение (перемещение) улучшений.

Принимая во внимание, что в настоящее время: а) нет инвестора, заинтересованного в освоении данного участка под общественно-деловой центр, б) город также не ставит задачу немедленного вывода предприятия (в связи с отсутствием финансовых ресурсов), рекомендуем сохранение существующего использования с присвоением земельному участку стоимости, соответствующей использованию участка под размещение общественно-делового центра, то есть - 134 000 руб. или 58,3 руб./ кв.м.

2. Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Для определения стоимости рыночным подходом подобраны три объекта сравнения, достаточно близкие по своим характеристикам. Исходные данные по сопоставимым объектам приведены в таблице 5.2.

Таблица 5.2

Исходные данные по сопоставимым объектам

Показатели и характеристики Сравниваемые участки Оцениваемый 1 2 3 Цена продажи, руб. ? 216 000 162 000 91 500 Право собственности полное полное полное полное Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные Условия продажи рыночные рыночные рыночные не рыночные, цена занижена на 6 % Условия рынка (время продажи) март, 2000 ноябрь, 99 декабрь, 99 январь, 2000 Состояние окружающей среды удовлетво- рительное удовлетво- рительное экология хуже удовлетво- рительное Физические характеристики: - размер, кв. м 2 300 5 000 5 100 2 250 - подъезд нет, затраты на его устройство 10500 руб. есть есть нет, требуется устройство, затраты 10500 руб. Доступные коммунальные услуги все все все все Коэффициент дифф. оценочной зоны К = 3,0 К = 3,0 К = 2,1 К = 2,5

 

На различия в показателях и характеристиках сопоставляемых объектов необходимо внести поправки. Поправки будем вносить методом последовательного вычитания (суммирования). В качестве единицы сравнения принимается цена за 1 кв.м и в неё вносятся все поправки.

Описание вносимых поправок.

Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый, имеют полное право собственности. Поправка не требуется.

Условия финансирования. В процессе проверки информации не установлено существенных отличий условий финансирования данных объектов от рыночных. Поправка не требуется.

Условия продажи. В процессе сбора информации удалось установить, что третий объект продавался ускоренно и его цена была занижена на 6%. Поправка вводится в этот объект со знаком плюс (+6%).

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные сроки. В период от первой продажи до даты оценки инфляция составила: ноябрь 99 - 11%, декабрь 99 - 4%, январь 2000 - 4%, февраль 2000 - 2%. Введем поправки на инфляцию:
в первый объект: + 22,4% [(100% + 11%) х 1,04 х 1,04 х 1,02 = 122.46%];
во второй объект: + 10,4% [(100% + 4%) х 1,04 х 1,02 = 110,32%];
в третий объект: + 6,1% [(100% + 4%) х 1,02 = 106,1%].

Условия зонирования. Участки находятся в различных оценочных зонах для налогообложения. Коэффициенты дифференциации ставок земельного налога представлены в таблице исходных данных. Поправка, связанная с ценовым зонированием, для 1-ого участка не вводится (в той же зоне, что и оцениваемый); для 2-го участка 2,1 / 3,0 = 0,7; для 3-го участка 2,5/ 3,0= 0,83.

Состояние окружающей среды. Первый и третий объекты находятся в аналогичных условиях с оцениваемым. Второй объект находится в экологически грязном квартале. Для него характерна запылённость и загазованность воздуха. Указанные негативные характеристики понизили стоимость участка (исходя из затрат на их устранение) примерно на 15%. Поправка вводится во 2-ой объект со знаком плюс.

Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 50 соток стоят в расчете на 1 кв.м примерно на 2,5% дешевле, по сравнению с участками менее 25 соток. Поправка вводится в 1 и 2 объекты со знаком плюс.

Подъезд. Оцениваемый участок не имеет удобного подъезда в связи с загруженностью окружающих его магистральных улиц, на которые выходят его въезды. Для ликвидации указанного недостатка потребуется устройство дополнительного въезда с одной из боковых улиц с минимальным движением транспорта. Устройство въезда оценивается в 10500 руб. Такого недостатка не имеют 1 и 2 сравниваемые участки, а у 3 он есть. Поэтому в единицу сравнения 1 и 2 участков следует ввести поправки со знаком минус равные соответственно - 2,1 руб. (10500:5000 кв.м) и 2,1 руб. (10500:5100 кв.м).

Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не требуется.

Таблица 5.3

Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Элемент сравнения Единица сравнения Сравниваемые участки Оцениваемый 1 2 3 Цена продажи $   216 000 162 000 91 500 Площадь участка земли кв.м 2 300 5 000 5 100 2 250 Цена за единицу площади руб./ кв.м   43,2 31,8 40,6 Корректировки           Условия продажи
Корректировка
Скорректированная цена руб./ кв.м   0
43,2 0
31,8 1,06
43,0 Условия рынка (время продажи)
Корректировка
Скорректированная цена %
руб/ кв.м   +22,4%
52,9 +10,4%
35,1 +6,1%
45,6 Условия зонирования
Корректировка
Скорректированная цена руб./ кв.м   0
52,9 0,7
50,1 0,83
54,9 Состояние окружающей среды
Корректировка
Скорректированная цена руб./ кв.м   0
52,9 1,15
57,6 0
54,9 Размер участка
Корректировка
Скорректированная цена %
руб./ кв.м   +2,5%
54,2 +2,5%
59,0 0
54,9 Подъезд
Корректировка
Скорректированная цена руб.
руб./ кв.м   -2,1
52,1 -2,1
56,9 0
54,9 Для выводов: Общая валовая коррекция руб./ кв.м   8,9 25,1 11,9 в % от цены продажи %   20,6 78,9 27,7 Весовой коэффициент     4 1 3 Средневзвешенная цена руб./ кв.м 53.8 208,4 56,9 164,7 Стоимость участка земли тыс. руб. 123 740      

 

В таблице № 5.3 представлена процедура внесения поправок. После взвешивания полученных результатов за искомую величину стоимости земельного участка принимается 123 800 рублей или 53,8 руб./ кв.м.

3. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.

Принимая во внимание, что до настоящего времени в городе не сложился активный земельный рынок предлагаем опереться на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% от их рыночной стоимости. Зная ставку земельного налога по каждой оценочной зоне города и считая её равной 2,0% от рыночной стоимости, определим стоимость земельного участка в расчете на 1 кв. м. Средняя ставка земельного налога равна 0,36 руб./ кв.м. Коэффициент дифференциации ставки для рассматриваемой зоны составляет 3,0. Следовательно ставка равна 1,08 руб./ кв.м.

Для определения стоимости 1 кв. м участка разделим рассчитанную ренту (величину земельного налога) на равную 0,02 ставку капитализации: 1,08 руб./ кв.м / 0,02 = 54 руб./ кв.м.

 

Стоимость участка всего составит - 124 200 руб.

Согласование стоимости земельного участка.

Проведенные расчеты дали следующие результаты:

метод остатка для земли - 134 000 руб.;

метод сравнения продаж - 123 800 руб.;

метод капитализации земельной ренты - 124 200 руб.

Метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты показали близкие стоимости. Очевидно также, что еще достаточно длительное время оцениваемый участок будет использоваться по существующему назначению и, следовательно, при таком использовании будет продолжать иметь отрицательную ренту и стоимость. Поэтому за окончательное значение стоимости участка примем 124 000 руб. В расчете на 1 кв.м участка это составит 53,9 руб., или, округленно, 54 руб./ кв.м.

6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков кадастровых кварталов в оценочных зонах представлен в таблице 6.1:

Таблица 6.1

Коэффициент дифференциации ставки земельного налога по зонам градостроительной ценности и ставка налога (руб./ кв.м)

Номер оценочной зоны Номера оценочных участков, вошедших в оценочную зону Коэффициент дифференциации кадастровой стоимости Кадастровая стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне, руб./ кв.м 1 4, 15 3 54 2 14, 20 2,5 45 3 8, 19 2,3 41,4 4 11, 21 2,1 37,8 5 54 2 36 6 7, 26 1,8 32,4 7 12, 13, 16, 18, 24, 25, 55 1,7 30,6 8 1, 3, 69, 74 1,6 29,8 9 36 1,5 27 10 5, 9, 30, 33, 35, 37, 45 1,4 25,2 11 27, 38, 53, 56, 58, 75, 80 1,3 23,4 12 10, 39, 63 1,2 21,6 13 2, 43, 57, 68 1,1 19,8 14 29, 44, 71, 82 1 18 15 22,28,48,50,65,66,76,77 0,9 16,2 16 46, 47, 49, 61 0,8 14,4 17 23, 40, 51, 71 0,7 12,6 18 52, 59 0,6 10,8 19 73, 79 0,5 9 20 17, 72, 78, 81 0,4 7,2 21 6 0,3 5,4 22 31,32,34,41,42,60,62,64,67 0,2 3,6

 

Полученные кадастровые стоимости распространяются на все кадастровые кварталы, вошедшие в состав той или иной оценочной зоны, и далее на все землепользования в составе кадастрового квартала. При этом учитывается таблица коэффициентов, учитывающих вид использования земель (табл. 3.6 в разделе 3). В дальнейшем, при изменении вида использования земель, кадастровая стоимость земельного участка заменяется на стоимость, соответствующую новому виду использования.

ЛИТЕРАТУРА

  1. О государственной кадастровой оценке земель. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945.
  2. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.
  3. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. - М.: Федеральная служба земельного кадастра России, 2000 г.
  4. Плата за землю. Сборник нормативных актов. Комментарий Б. С. Меламеда. - М.: АОЗТ "ФБК", 1996 г.
  5. Приказ Москомзема № 122 от 01.08.96 г.
  6. Тидеман Николас. Использование налоговой политики для стимулирования городского развития. В кн. Дань, подать, налог. - М.: Издательство "Ключ", 1992 г.
  7. Оценка земельной собственности. Под общей редакцией Дж.К. Эккерта. - Красногорск: Издательство "Красная гора", 1993 г.
  8. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Тт.1 и 2. Под общей редакцией Дж.К. Эккерта. - М.: РОО, Академия оценки, Стар Интер, 1997 г. -с.382 и с.442.
  9. Севостьянов А.В. Оценка земель с помощью коэффициента дифференциации. - М.: Ж. Проект, № 2, 1994 г.
  10. Артеменко В., Севостьянов А., Шнитман А. Рыночная цена земли в городах. - М.: Ж. Проект, № 1, 1995 г.
  11. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт - М.: Экономика, 1996 г.
  12. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью - М.: Издательство "Паритет", 1997 г.
  13. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. Материалы Госкомзема - М.: 1997 г.
  14. Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П., Севостьянов А.В. Кадастр земель населенных пунктов. Учебное пособие. - М.: Колос, 1997 г.
  15. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа. Методические рекомендации органам местного самоуправления.-М.:Госкомзем РФ, 1999.
Схема зонирования земель астана для целей налогообложения 289
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Рекомендации по составлению районных схем зонирования
Теги:

Школьной дизайн ногтей фото  Судебные инстанции в гражданском процессе схема которого  Вязание короткой кофточки с рукавами для женщины  Камин с топкой своими руками облицовка  Как сделать график розы ветров  Поздравление с юбилеем женщине учителю от родителей  Поздравление к дню милиции участковому  Очищение кожи лица в домашних условиях аппаратом  Гадание на картах как это сделать  Флеш открытки с девочками  Поздравление зятю в день свадьбы от мамы  Основа для цветов из бумаги  Скрабирование тела в домашних условиях  Как сделать локоны с плойкой филипс  Как зайти в сам с 2 аккаунтов  Как сделать персонажа в симс более реалистичным  Как сделать в нише полочки в туалете  Красивые открытки к дню рождения друга  Как сделать свой календарь домашний  Вязание от светланы волкодав  Много слоев лака на ногтях дизайн  Как сделать новую систему на компьютер  Юбилейные поздравления по временам года  Сборка бачка унитаза своими руками  Схема управления двигателем на renault  

 Карта сайта